MADRID. Faltan 26 días para la llegada del verano. Ya es hora de poner en marcha la casa de la playa. Después de un año cerrada a cal y canto, es momento de llamar a una empresa de mantenimiento para que haga una revisión a fondo -no es agradable comenzar las vacaciones con goteras, humedades u otros desperfectos-, así como una limpieza general. Es lo que tiene este tipo de inmuebles. Son un tesoro cuando llega el verano, pero permanecen en el olvido durante el invierno... hasta ahora. El sector inmobiliario no deja de reinventarse. Hasta el punto que el mercado está asistiendo a un espectacular incremento en la creación de agencias que se dedican a alquilar estos apartamentos de costa durante el invierno.

El atractivo que despierta el litoral mediterráneo más allá de nuestras fronteras convierte al turismo residencial español en una potentísima industria que no encuentra freno ni siquiera cuando llegan los meses de invierno. Un informe del Patronato de Turismo de la Costa del Sol señala que dos tercios de los turistas que llegaron en 2003 al aeropuerto de Málaga lo hicieron en los meses que se encuentra fuera del verano. No resulta difícil, por lo tanto, pensar que el alquiler de apartamentos de enero a mayo y de septiembre a diciembre se haya convertido en un filón que todavía está por explotar.

Matrimonios británicos y alemanes con alto poder adquisitivo y jubilados son el principal mercado de este tipo de productos. Su filosofía está bien clara: disfrutar del suave invierno español y regresar a su país en verano cuando las temperaturas de aquí se tornan insoportables. Las agencias están explorando un negocio que hasta ahora no se encontraba muy aprovechado. Sólo este tirón puede explicar que las inmobiliarias se atrevan a alquilar estas «casas de veraneo» por semanas, lo que puede llevar a sus propietarios a ganar entre 270 y 1.380 euros cada siete días, dependiendo del número de habitaciones y la calidad del inmueble. Ahora mismo, por ejemplo, agencias de la provincia de Málaga están alquilando por 700 euros semanales pisos de tres dormitorios. Sólo exigen una condición: que la vivienda esté cerca de un campo de golf.

Si su apartamento cumple este requisito, y encima se encuentra en una zona agradable para disfrutar del entorno, piense que puede sacarle una importante rentabilidad durante los meses en que usted lo tiene cerrado. Hay que tener en cuenta que la temporada alta del golf se encuentra entre los meses de febrero a mayo, para volver a repuntar de septiembre a noviembre. Los meses de marzo y octubre están considerados como los de mayor afluencia de la temporada con 192.215 y 194.460 salidas, respectivamente, según datos de la Federación Andaluza de Golf. Además, según el Patronato de Turismo de la Costa del Sol, el apartamento (o casa alquilada) es el alojamiento más usado por los turistas que vienen a España a practicar este deporte, con un porcentaje del 23,5%, seguido del hotel de cuatro estrellas y la vivienda en propiedad.

Gestión y mantenimiento

Una vez que el propietario de un inmueble decida arrendarlo fuera del verano, puede firmar dos tipos de contratos con las agencias especializadas: el simple contrato de gestión, o el contrato de gestión y mantenimiento. En el primer caso, el gestor no asume responsabilidades en el caso de que se produzcan daños materiales o a terceros, por lo que el propietario debería contratar una póliza, si no la tiene, que cubra tanto el continente como el contenido de la vivienda.

El segundo tipo de contrato (gestión y mantenimiento) resulta más complejo. En este caso, el gestor actúa como agente del propietario en la administración y alquiler de la propiedad. La agencia, por este motivo, deberá informar regularmente al propietario de las tarifas y ofertas por el arrendamiento de su piso, así como todos los cambios, modificaciones y condiciones específicas aportadas en el transcurso del contrato. El dueño deberá presentar al gestor una póliza de seguro en vigor correspondiente a la propiedad, que cubre el continente y cualquiera de las responsabilidades que puedan surgir.

En las cláusulas de dichos contratos está estipulado que el gestor suele percibir poco más de doscientos euros (más IVA) semestrales, pagaderos por anticipado por la gestión y el mantenimiento de la propiedad. La agencia, además, recibirá el 20% (más IVA) de los ingresos brutos procedentes de los alquileres. El dueño también autoriza al gestor a contratar a otros agentes (tour-operadores), cuyos honorarios serán añadidos al precio del alquiler. Normalmente las cantidades que el propietario deberá abonar a la agencia serán saldadas trimestralmente. En algunos casos, incluso, el gestor puede llegar a retener el 10% de los ingresos brutos del alquiler para cubrir hipotéticos gastos, que serán justificados en todo momento.

El intervalo de edad predominante en los usuarios de apartamentos junto a campos de golf en la Costa del Sol es el de cincuenta años, que aglutina a un 56,2% de los turistas que visitan la zona. Destaca la poca presencia de gente joven, donde sólo un 3,9% de los usuarios es menor de 35 años. Los extranjeros, en este caso, representan el 85% de los usuarios de estas viviendas, frente al 15% de los clientes nacionales. El mercado turístico extranjero compuesto casi exclusivamente por los países europeos, está liderado por los británicos, que aportan el 53% de todas las visitas que están relacionadas con el golf y que deciden acudir a la Costa del Sol. Le sigue a mucha distancia Suecia (9,6%), Irlanda (8,6%) y Alemania (8,4%). España pasa de ser el segundo mercado en cuanto a usuarios a significar el quinto mercado en relación a turistas, de los que tan sólo aporta un 6,7%.